مجلس الشيوخ يمرر مشروع قانون الإسكان من الحزبين الذي يستهدف كبار المستثمرين وتخفيف اللوائح: NPR

أقر مجلس الشيوخ أكبر مشروع قانون للإسكان منذ عقود من الزمن – وهو تشريع من الحزبين يهدف إلى تحسين القدرة على تحمل تكاليف الإسكان وتوافره من خلال إلغاء القيود التنظيمية، وتوسيع البرامج القديمة ومنع المستثمرين المؤسسيين من شراء منازل الأسرة الواحدة، مع استثناءات قليلة.

تمت الموافقة على مشروع القانون بأغلبية 89 صوتًا مقابل 10.

وقالت السيناتور إليزابيث وارين، الديمقراطية من ماساشوستس، وهي إحدى الرعاة المشاركين لمشروع القانون، في مقابلة مع NPR: “إنهم الديمقراطيون. إنهم الجمهوريون. إنهم أجزاء قاموا ببنائها معًا”. “هذه هي قوة مشروع القانون هذا.”

قال السيناتور تيم سكوت، الراعي الآخر لمشروع القانون، متحدثًا قبل التصويت في قاعة مجلس الشيوخ: “إنها ليست قضية جمهورية أو قضية ديمقراطية”. “إنها مسألة تتعلق بمساعدة الأمهات مثل تلك التي ربتني، المرأة الرائعة التي كانت عليها، على أن يصبحن مالكات منازل.”

وتهدف العديد من أحكام مشروع القانون إلى تعزيز المعروض من المساكن في الولايات المتحدة. إن المنزل النموذجي الذي يباع في الولايات المتحدة – بسعر يقارب 400 ألف دولار – أعلى بكثير مما تستطيع الأسرة المتوسطة تحمله. إن النقص في المساكن مسؤول عن جزء كبير من هذه التكلفة، حيث أن العرض المحدود يؤدي إلى ارتفاع الأسعار. أحد التقديرات من موقع Realtor.com يضع النقص بين الوحدات المتاحة والطلب عند 4 ملايين.

وقال وارن: “إذا أردنا خفض تكلفة الإسكان، فعلينا أن نبني المزيد”. “وما أحبه في مشروع القانون هذا هو أنه يحتوي على أكثر من 40 بندا مختلفا، وكلها تهدف في نفس الاتجاه، وهو إعطاء دفعة نحو بناء المزيد من المساكن”.

ويعكس جزء كبير من مشروع القانون ما أقره مجلس النواب الشهر الماضي، حيث وصلت 84% من أحكام مشروع القانون الأخير إلى نسخة مجلس الشيوخ.

والفرق الرئيسي بين مشروعي القانون هو تقديم مجلس الشيوخ لحظر من شأنه أن يمنع أي مستثمر يمتلك ما لا يقل عن 350 منزلاً من شراء المزيد.

قال وارن: “لقد وضعنا مشروع القانون هذا جنبًا إلى جنب مع الاعتقاد الراسخ بأن العائلات هي التي يجب أن تعيش في المنازل وهذا هو الغرض من المنازل”. “إنهم ليسوا هناك ببساطة كأدوات استثمارية للأسهم الخاصة في وول ستريت.”

تتباين الأبحاث حول تأثير هؤلاء المستثمرين الكبار على أسعار المساكن: فقد وجد تقرير صادر عن مجموعة أبحاث المعهد الحضري أن كبار المستثمرين – أولئك الذين لديهم وجود في ثلاثة أسواق على الأقل ولديهم ما لا يقل عن 1000 منزل – يمتلكون 3٪ فقط من إيجارات الأسرة الواحدة في جميع أنحاء البلاد. ووجد فريدي ماك أن المستثمرين المؤسسيين قد يلعبون دورًا صغيرًا في زيادات الأسعار، لكنهم وجدوا أنها أقل أهمية بكثير من الدوافع الأساسية مثل البناء المحدود والهجرة إلى المدن عالية التكلفة.

هناك بعض الاستثناءات لقيود مشروع القانون على أصحاب المؤسسات، مثل السماح للمستثمرين بشراء المنازل التي تحتاج إلى تجديد جدي من أجل رفعها إلى مستوى الكود، والسماح للمستثمرين بامتلاك منازل جديدة مبنية للإيجار، والمعروفة باسم البناء للإيجار. لكن سيُطلب من المستثمرين بيع تلك المنازل بعد سبع سنوات، مع حصول المستأجر على أول مبلغ للشراء.

إن البناء بغرض الإيجار، الذي كان ذات يوم ركناً متخصصاً في سوق الإسكان، يشكل الآن حوالي 7% من بناء المساكن الجديدة لأسرة واحدة. ويقول مؤيدو هذا الاتجاه إنه يجعل السكن في متناول الجميع، قائلين إن بناء مساكن جديدة يقلل التكاليف لكل من المالكين والمستأجرين من خلال زيادة العرض الإجمالي.

وفي رسالة مفتوحة، قالت 79 مجموعة صناعية تمثل مديري العقارات مثل معهد إدارة العقارات، بالإضافة إلى منظمات المناصرة التي تضغط من أجل بناء المزيد من المساكن المحلية، إنهم يدعمون تشريعات الإسكان الجديدة لكنهم يعتقدون أن نسخة مجلس الشيوخ يجب أن تلغي شرط البيع على المنازل المبنية للإيجار. وتحذر الرسالة من أن هذا البند “من شأنه أن يقضي بشكل فعال على إنتاج المساكن المخصصة للإيجار (BTR).”

عندما وقع الرئيس ترامب على أمر تنفيذي في كانون الثاني (يناير) الماضي لمنع كبار المستثمرين من شراء المنازل، فقد سمح ببناء المنازل للإيجار.

وقال كين وينجيرت، كبير مسؤولي الدعوة في الرابطة الوطنية لبناة المنازل، لـ NPR في بيان أرسل عبر البريد الإلكتروني: “الأمر التنفيذي للرئيس يتضمن استثناءً للمساكن المبنية للإيجار”. “أي مشروع قانون للإسكان يصل إلى مكتبه يجب أن يفعل الشيء نفسه.”

وليس كل المجموعات الصناعية تعارض هذا الحكم. وتدعم الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين مشروع القانون، وبدأت في نوفمبر/تشرين الثاني في الضغط على كبار المستثمرين لبيع المزيد من إيجاراتهم لمشتري المنازل.

وقال شانون ماكغان، كبير مسؤولي المناصرة في الجمعية، لـ NPR في بيان أرسل عبر البريد الإلكتروني: “إننا نشارك الهدف المتمثل في ضمان وجود أماكن كافية للناس للعيش فيها وتوسيع نطاق الوصول إلى ملكية المنازل”.

تحرير المنازل المصنعة

ويهدف قسم آخر من مشروع القانون إلى تعزيز بناء المنازل المبنية في المصانع، إلى حد كبير من خلال التخلص من شرط أن يكون لها هيكل دائم. يسمح الإطار الفولاذي بنقل مثل هذه المساكن، لكن العديد من المنازل المصنعة يتم وضعها على أساسات دائمة ولا يتم نقلها مرة أخرى أبدًا.

يعد إنشاء المساكن المصنعة أسرع من البناء في الموقع ويكلف حوالي نصف التكلفة للقدم المربع. خففت تسع ولايات على الأقل قيود تقسيم المناطق على المساكن المصنعة، للمساعدة في معالجة نقص المساكن وارتفاع الأسعار.

وقالت راشيل سيجل من مؤسسة Pew Charitable Trusts، وهي منظمة غير ربحية للأبحاث والسياسات: “المنازل المبتدئة التي تم بناؤها في الخمسينيات والستينيات من القرن الماضي لم تعد تُصنع اليوم”. “يمكن للمساكن المصنعة أن تسد هذه الفجوة بشكل جيد للغاية، دون دعم”.

يقول خبراء سياسة الإسكان إن إنهاء متطلبات الهيكل يمكن أن يوفر على شركات البناء ما يقرب من 5000 إلى 10000 دولار من تكاليف البناء. وسيسمح أيضًا بتصميم أكثر مرونة، مما يسهل إضافة طابق ثانٍ أو قبو، على سبيل المثال. تقيد العديد من المناطق أيضًا الأماكن التي يمكن أن تذهب إليها المنازل المبنية في المصنع إذا كان لديها هيكل دائم.

الاستثمار الخاص في الإيجارات بأسعار معقولة

قام قانون One Big Beautiful Bill Act في العام الماضي بإصلاح الائتمان الضريبي للإسكان لذوي الدخل المنخفض. يوفر البرنامج إعفاءات ضريبية للمطورين الذين يخصصون عددًا معينًا من الوحدات ذات الأسعار المعقولة للأسر ذات الدخل المنخفض. وزاد قانون الضرائب والإنفاق من عدد الاعتمادات التي يمكن للولايات تخصيصها لهذه البرامج.

غالبًا ما تستفيد البنوك من هذا البرنامج للاستثمار في بناء المساكن بأسعار معقولة ولكنها محدودة بسقف استثمار الرعاية العامة (PWI). وبموجب القواعد القديمة، كان بوسع البنوك أن تستثمر 15% فقط من رأسمالها المعدل حسب المخاطر في هذا النوع من المشاريع. ومن شأن مشروع القانون الجديد أن يزيد هذه النسبة إلى 20%، مما يسمح للبنوك باستثمار المزيد في الإسكان مع الاستفادة من برنامج الائتمان الضريبي الموسع على الإسكان لذوي الدخل المنخفض.

وقالت سارة بروندج، الرئيس والمدير التنفيذي للرابطة الوطنية لمقرضي الإسكان الميسر: “إننا نعتبر زيادة PWI الجزء الأكثر تأثيرًا في مشروع القانون هذا عندما يتعلق الأمر بإمدادات الإسكان”. “إن رفع هذا السقف من شأنه أن يفتح المجال أمام قدرة استثمارية إضافية بمليارات الدولارات.”

ويهدف مشروع القانون إلى تبسيط البناء وخلط التمويل

تتعلق الجوانب الأخرى لمشروع القانون بتسريع بناء المنازل، بما في ذلك من خلال إلغاء القيود التنظيمية.

أحد الأحكام من شأنه تبسيط المراجعات البيئية عند بناء المنازل الواقعة بين المباني القائمة. وهناك مشروع آخر يتمثل في إنشاء برنامج منح للمجتمعات المحلية لتطوير “نماذج” لتصميمات الإسكان المعتمدة مسبقًا، مما يقلل من عدد الموافقات اللازمة لضمان مطابقتها للمعايير. ويجري بالفعل تنفيذ برنامج مماثل في ولاية فيرمونت.

والعديد من هذه البرامج عبارة عن منح جماعية جديدة – مثل صندوق لدعم مشاريع البناء المبتكرة – أو توسيعات للمنح الجماعية الحالية، مثل برنامج شراكات الاستثمار في HOME، الذي سيوفر التمويل لجعل المباني المهجورة صالحة للعيش.

وتزعم بعض المجموعات، مثل معهد كاتو، وهو مركز أبحاث تحرري، أن هذه الحوافز الفيدرالية كانت الحل الأمثل الذي تلجأ إليه واشنطن لقضايا الإسكان لعقود من الزمن، وفشلت في منع الأزمة الحالية. ويقول النقاد إن المستفيدين الرئيسيين من هذه المنح هم أعضاء مجلس الشيوخ الذين يتباهون بالدولارات الفيدرالية التي أعادوها إلى مجتمعاتهم.

“أي شخص لا يحب ما وصلنا إليه في سياسة الإسكان الآن لا ينبغي أن يعجبه هذا حقًا [bill]وقال نوربرت ميشيل، نائب الرئيس ومدير مركز البدائل النقدية والمالية التابع لمعهد كاتو: “إن هذا مجرد استمرار لكل الهراء الذي كانوا يقومون به”. صحيفة وول ستريت جورنالووصفت هيئة التحرير مشروع القانون بأنه “مليء بلحم الخنزير” و”مخطط لواشنطن أكبر”.

لكن بالنسبة لوارن، فإن الطبيعة الموسعة لمشروع القانون هي التي ساعدته على الحصول على دعم الحزبين.

قال وارن: “فكر في مشروع القانون هذا مثل كرة اللحم”. “يحتوي على الكثير من المكونات المختلفة، ولكن حقيقة وجوده معًا هو ما يجعله لذيذًا للغاية.”

التوفيق بين إصدارات مجلس النواب ومجلس الشيوخ

وذكرت صحيفة بوليتيكو أن رئيس مجلس النواب مايك جونسون، الجمهوري عن ولاية لوس أنجلوس، قال خلال اجتماع مغلق للحزب الجمهوري، إن مشروع قانون مجلس الشيوخ سيحتاج على الأرجح إلى الذهاب إلى المؤتمر للتفاوض عليه بين المجلسين.

بالإضافة إلى كيفية معالجة كلا المجلسين لدور المستثمرين المؤسسيين في سوق الإسكان، فإن المشرعين في مجلسي النواب والشيوخ منقسمون أيضًا حول اللغة التي من شأنها أن تمنع الاحتياطي الفيدرالي من إصدار عملة رقمية. ويدعو مشروع قانون مجلس الشيوخ إلى فرض حظر مؤقت، لكن أعضاء كتلة الحرية المحافظة في مجلس النواب عارضوا ذلك ودعوا إلى أن يكون الحظر دائما.

وحتى لو تمكن المجلسان من الاتفاق، فإن مشروع القانون قد يواجه مشاكل عندما يصل إلى مكتب ترامب. وقال إنه لن يوقع على أي تشريع حتى يقر الكونجرس قانون إنقاذ أمريكا، الذي يتطلب من الناخبين المؤهلين تقديم وثائق تثبت جنسيتهم الأمريكية قبل السماح لهم بالإدلاء بأصواتهم.

ومع ذلك، لا يزال من الممكن أن يصبح مشروع القانون الذي أقره المجلسان قانونًا إذا لم يتخذ الرئيس أي إجراء ومرت 10 أيام مع انعقاد جلسة الكونجرس.

ساهمت جينيفر لودن من NPR في كتابة هذه القصة.