كاليفورنيا تدرس أول فكرة من نوعها لتعزيز الإسكان المبني في المصانع

في محاولة لسد النقص في المساكن في الولاية، تفكر كاليفورنيا في أمر غير مسبوق: الدخول في أعمال التأمين على البناء.

في الأسبوع الماضي، قامت عضوة الجمعية بافي ويكس (ديمقراطية من أوكلاند) وائتلاف من المشرعين من الحزبين الجمهوري والديمقراطي برفع الستار على حزمة من مشاريع القوانين التي طال انتظارها والتي تهدف إلى دفع المطورين نحو ابتكارات خفض التكاليف في البناء، مع التركيز بشكل خاص على البناء القائم على المصانع.

إن بناء المنازل في المصانع ومن ثم نقلها بالشاحنات إلى حيث تكون هناك حاجة إليها يوفر مجموعة واسعة من الفوائد المحتملة: بناء أسرع، وظروف عمل أكثر أمانًا، وتكلفة إجمالية أقل، والتي من شأنها أن تجعل الإسكان في نهاية المطاف أقل تكلفة.

ولكن على الرغم من عقود من الأمل والضجيج، فإن هذا الوعد لم يتحقق قط على نطاق واسع. يشير مؤيدو الصناعة إلى العقبات التنظيمية والمالية التي تقف في طريق الإنتاج الضخم الفعال من حيث التكلفة.

تهدف ستة مشاريع قوانين جديدة إلى مساعدة الصناعة الناشئة على إزالة تلك العقبات. وسوف يفعل معظمهم ذلك من خلال توحيد القواعد التنظيمية أو تقليصها. ولكن هناك مشروع قانون واحد، وهو مشروع قانون الجمعية رقم 2166، الذي وضعه ويكس وعضو الجمعية خوان كاريو (ديمقراطي من بالمديل)، مختلف. على الرغم من أنه لا يزال خفيفًا في التفاصيل، إلا أن مشروع القانون يهدف إلى ضمان مدفوعات التأمين للمطورين والمقرضين المهتمين بالبناء على أساس المصنع، ولكنهم ما زالوا بحاجة إلى القليل من الضمانات الإضافية.

إن تولي دور شركة إعادة التأمين – الالتزام بالإنقاذ المالي عند نقطة محددة في عملية بناء المساكن – يعد خروجًا عن أي شيء فعلته الولاية تقريبًا من قبل في جهودها التي استمرت لسنوات لخفض تكلفة الإسكان في كاليفورنيا.

قال تايلر بولين، الباحث في مركز تيرنر للابتكار في الإسكان بجامعة كاليفورنيا في بيركلي، والذي كان يقدم المساعدة الفنية لويكس وغيره من المشرعين بشأن حزمة مشروع القانون: “هذه هي المرة الأولى التي أرى فيها شيئًا كهذا يتم اقتراحه وصياغته وربما تنفيذه من قبل ولاية للإسكان”.

وأضاف أنه على الرغم من أن مشروع القانون هو بالتأكيد “الأكثر انفتاحًا وتعقيدًا من الناحية الفنية” في الحزمة التشريعية، فقد ظهرت نسخة من الفكرة في كل مقابلة أجراها هو وزملاؤه تقريبًا مع أصحاب المصلحة في الصناعة كجزء من تقرير تيرنر الأخير حول البناء الصناعي.

وأضاف: “قد يكون هذا أحد الأشياء الأكثر تأثيرًا، لكن هناك الكثير من الأسئلة المفتوحة”.

تجنب حلقة الموت البناء

البناء هو مسعى محفوف بالمخاطر. نفاد المطورين من النقد. تجاوز التكاليف. الدعاوى القضائية كثيرة. المشاريع تفشل. توجد مجموعة معقدة من الأدوات المالية لمساعدة جميع المعنيين، بدءًا من المقرضين والمستثمرين وصولاً إلى أصغر المقاولين من الباطن، لتقليل تعرضهم للخطر في حالة انهيار الأمور.

وأحد أهم هذه الروافع هو سند الكفالة، وهو ترتيب مالي توافق بموجبه شركة التأمين، مقابل رسم مقدم، على الدفع، في حالة فشل مقاول من الباطن في مجال الكهرباء في التسليم على سبيل المثال.

قال مايكل ميرل، مدير تطوير الأعمال في أوتوفول، وهو مصنع للإسكان في أيداهو، إن المشروع المستعبد هو المشروع الذي “يريح المطورين والمقرضين”. “إذا فشل أي جزء من المشروع، فلن يتحملوا الحقيبة”.

وقال إنه اعتمادًا على طبيعة المشروع والعقد، قد تكلف السندات المصنع ما بين ثلاثة أرباع نقطة مئوية إلى 3% من تكلفة العقد بالكامل. بالنسبة لمصنع يعمل في مشروع سكني كبير، فإن تلك النقاط المئوية الأقل قد تضيف ما يصل إلى ربع مليون دولار أو أكثر.

ولكن هذا إذا كان المصنع قادرًا على الاستعباد. في كثير من الأحيان لا يمكن. ولم لا؟ يشير نص مشروع القانون إلى “دورة التعزيز الذاتي” التي يبدو أن صناعة البناء والتشييد الصناعية عالقة فيها.

تبدو حلقة الموت هذه كما يلي:

يشعر المطور أو مقرض المشروع بالقلق من بدء مشروع مع مصنع للإسكان، وهو لاعب جديد في صناعة جديدة شهدت بعض الإخفاقات البارزة، وبالتالي يتطلب مصنعًا لسندات المشروع. سيكون المصنع قادرًا على إقناع شركة الضمان بتوفير تلك التغطية إذا كان لديه سجل حافل بالنجاح المالي. لكن الأمر لا يحدث، لأن المطورين ومقرضي المشاريع يشعرون بالقلق. عدم وجود سندات للمصنع يعني أنه لا يستطيع جذب أي أعمال. عدم وجود عمل يعني فشل المصنع في نهاية المطاف.

مشروع قانون كاريو وويكس سيلزم الدولة بتأمين شركات التأمين. إذا فشل المشروع وتم استدعاء السندات، فإن الدولة سوف تغطي جزءا من المدفوعات في بعض الظروف القصوى (حجم هذا الجزء وما يوصف بأنه “متطرف” لا يزال غير محدد).

الأمل النهائي الكامن وراء التشريع هو أنه من خلال جعل شركات التأمين أكثر راحة في تقديم التأمين، سيصبح المطورون أكثر راحة في التوقيع مع المصانع، وسيكون لدى المصانع أعمال أكثر استقرارًا، وفي النهاية، سيكونون قادرين على زيادة الإنتاج، وخفض التكاليف والبدء في الوفاء بالوعد الذي طال انتظاره المتمثل في إنتاج المساكن بكميات كبيرة. تم إنهاء حلقة الموت.

على الرغم من أن ولاية كاليفورنيا لم تضطلع قط بدور مثل هذا من قبل، إلا أن الفكرة تتوافق مع سياسات أخرى على مستوى الولاية والمستوى الفيدرالي.

وتعمل وزارة شؤون المحاربين القدامى في الولايات المتحدة، وشركتي فاني ماي وفريدي ماك، وهما شركتان ترعاهما الحكومة الفيدرالية، على ضمان القروض العقارية الصادرة من القطاع الخاص كوسيلة لتعزيز الإقراض الأكثر وفرة والأرخص لمشتري المساكن الأميركيين. تضمن إدارة الأعمال الصغيرة سندات ضمان للشركات الصغيرة (كما خمنت). تدير ولاية كاليفورنيا برنامجًا واحدًا لضمان القروض لبناء مرافق الرعاية الصحية، ولكن لا شيء مخصص لصناعة الإسكان. وقد توفي مشروع قانون في العام الماضي كان من شأنه أن يكرر نموذج مشاريع الإسكان الميسر دون تصويت كامل في الجمعية.

وقال جان ليندنثال كوكس، كبير مسؤولي الاستثمار في صندوق تسريع الإسكان في سان فرانسيسكو، وهي منظمة غير ربحية توجه الأموال الخيرية نحو مشاريع الإسكان بأسعار معقولة لخفض التكاليف، إن فكرة ضمان مصنع الإسكان هي فكرة “مبتكرة للغاية”. “هذا هو ما نحتاجه إذا كنت تريد حقًا توسيع نطاق الصناعة.”

هل سيكون النقد أكثر فائدة من الترابط؟

ولكن حتى بعض أنصار البناء خارج الموقع متشككون.

يهدف مشروع قانون Carrillo-Wicks إلى دفع المطورين المهتمين بالبناء خارج الموقع ولكنهم متقلبون بشأن جدواه المالية. وهذا لا ينطبق على مشروع Mutual Housing California، وهو مشروع تنمية غير ربحي غير ربحي يقع مقره في سكرامنتو، وقد التزم باستخدام المساكن المبنية في المصانع في الجزء الأكبر من مشاريعه المستقبلية.

“من الذي نحفزه؟” سأل رايان كاسيدي، نائب رئيس شركة ميوتشوال للعقارات، عن مشروع القانون. “نحن نعمل على تحفيز المطورين الذين لا يتبقى لهم سوى بقاء المصنع في العمل. بالنسبة لي، هذا مطور ربما لا يكون على دراية كبيرة”.

وأضاف أن هذا النهج سيساعد المصانع الجديدة ذات الخبرة المحدودة في الحصول على المزيد من الأعمال. تعاقدت شركة Mutual Housing مع شركة Guerdon Modular Buildings، وهي شركة تصنيع أخرى مقرها في أيداهو وتتمتع بواحدة من أطول السجلات في هذه الصناعة. “لا أعتقد أن خطر المساكن المبنية في المصانع هو ما إذا كان جوردون سيتوقف عن العمل.”

وقال كاسيدي إنه يفضل اتباع نهج “أكثر مباشرة” يتمثل في منح المشاريع المبنية في المصانع المزيد من الأموال.

وافق Merle في Autovol على أن اقتراح سندات الكفالة من المرجح أن يفيد المصنعين الجدد. وقال إن شركة Autovol، وهي شركة أخرى ذات ثقل في الصناعة، نادراً ما تواجه مشكلة في الحصول على التغطية عندما تحتاج إليها. وبسبب استقرارها المالي النسبي وقائمتها من العملاء على المدى الطويل، يمكنها الاستمرار دون سندات في أغلب الأحيان.

وقال: “إذا كان لديك مشروعان أو ثلاثة مشاريع فقط وبضع سنوات تحت حزامك، فهذه هي المشاريع المطلوبة للسندات”. ولكن للسبب نفسه، “هؤلاء هم الذين يكافحون بشدة من أجل الارتباط”.

من غير الواضح ما إذا كان المشرعون الآخرون سيكونون على استعداد لربط الإيمان الكامل والائتمان للدولة بصناعة لا تزال تثبت نفسها. ومن المقرر أن يتم عرض مشروع القانون على أول جلسة استماع للجنة التشريعية في وقت لاحق من هذا الشهر. يظل المبلغ الإجمالي الذي يمكن أن يضعه مشروع القانون في مأزق لدافعي الضرائب في الولاية سؤالاً بلا إجابة. لكن بالنسبة للمشرعين غير المقتنعين، فإن إحدى نقاط الجذب المحتملة هي أن الحاجة إلى هذا البرنامج قد تكون مؤقتة.

وقال بولين من تيرنر إن فرضية مشروع القانون هي أن “الدولة يمكنها دعم المتبنين الأوائل بينما تعمل صناعة الإسكان المبنية في المصانع على بناء سمعتها”. “هذه مشكلة يمكن حلها في نهاية المطاف في السوق الخاصة.”

إذا سارت الأمور على ما يرام في الصناعة، فقد تكون شركات التأمين الخاصة سعيدة بتزويد المصانع بتغطيتها دون دعم من الدولة، وقد لا يصر المطورون والمقرضون على هذه الطبقة الإضافية من الحماية. في الوقت الحالي، تظل هذه “إذا” كبيرة.

بن كريستوفر يكتب لـ CalMatters.