حرب إيران أدت إلى تبريد سوق الإسكان في لوس أنجلوس. هل سيجلب وقف إطلاق النار المزيد من المبيعات؟

كاتي ديفيس تعاني من إصابة.

إنها مستأجرة منذ فترة طويلة، وهي في السوق لشراء منزلها الأول على الإطلاق، لكنها تحتاج إلى انخفاض معدلات الرهن العقاري حتى تتمكن من تحمل الأقساط الشهرية. أي شيء أقل من 6% سيكون ممكنا.

في العام الماضي، لقد كانت تتبعهم مثل الصقر. وشاهدت انخفاض أسعار الفائدة من 7% في الربيع الماضي إلى 6.5% في الخريف الماضي حتى انخفضت أخيرًا إلى أقل من 6% في فبراير.

قال ديفيس: “اعتقدت أن وقتي قد حان أخيرًا”.

وبعد أيام، أدت سلسلة من الضربات الجوية إلى اندلاع حرب إيران، مما أدى إلى ارتفاع معدلات الرهن العقاري. ثم في إبريل/نيسان، توصلت الولايات المتحدة إلى اتفاق لوقف إطلاق النار، مما أدى إلى انخفاض أسعار الفائدة مرة أخرى. خلال تلك الفترة، كان ديفيس يتأرجح بين اليأس والأمل على أساس أسبوعي.

وقالت: “أريد فقط منزلًا صغيرًا في إل سيرينو، لكن يبدو الأمر بطريقة ما متوقفًا على ما إذا كان مضيق هرمز مفتوحًا أم لا”.

قد لا يبدو التأرجح الطفيف في معدلات الرهن العقاري أمرًا كبيرًا، ولكن بالنسبة للعديد من مشتري المنازل لأول مرة، فإن هوامش القدرة على تحمل التكاليف ضئيلة جدًا في سوق جنوب كاليفورنيا الباهظة الثمن، و200 دولار إضافية للدفعة الشهرية هي الفرق بين مواكبة القرض أو الانهيار بسببه.

كان سوق الإسكان في لوس أنجلوس باردًا بالفعل؛ وفقًا لـ Zillow، تم تداول 3072 منزلًا فقط في مقاطعة لوس أنجلوس في يناير، وهو أدنى إجمالي شهري خلال ثلاث سنوات. لقد أدت حرب إيران إلى تجميدها، مما أدى إلى ارتفاع أسعار الفائدة على الرهن العقاري إلى 6.46% وسحب المشترين المحتملين من السوق.

في شهر فبراير، أمضى متوسط ​​المنزل المعروض للبيع في لوس أنجلوس 80 يومًا في السوق – وهو أطول متوسط ​​في السنوات الخمس الماضية. وفقا لريدفين. بالإضافة إلى ذلك، شهدت 17.6% من قوائم المنازل تخفيضات في الأسعار، بزيادة 1.4 نقطة مئوية على أساس سنوي.

هناك هوة متزايدة بين عدد البائعين والمشترين في السوق في لوس أنجلوس، مما يعكس الاتجاه الوطني. بحسب أ تقرير شهر مارس Redfin، هناك 630 ألف بائع أكثر من المشترين في السوق الأمريكية النشطة – وهي أكبر فجوة مسجلة يعود تاريخها إلى عام 2013.

وقال بريت بارسونز، الوكيل العقاري لدى مجموعة كريج سترونج في كومباس، إن الحرب كان لها تأثير نفسي على المشترين.

وقال: “المشترون أبطأ في سحب الرافعة”. “إنها طبيعة بشرية. عندما يقع حدث كبير، يشعر المشترون بالتوتر.”

وقال إن وقف إطلاق النار يمكن أن يهدئ أعصابهم الجماعية إذا استمر.

وقال بارسونز: “سيكون له تأثير مؤقت، لا شك في ذلك. البشر رجعيون للغاية”.

وقال إن معدلات الرهن العقاري ليست سوى قطعة واحدة من اللغز في ذوبان سوق لوس أنجلوس، مستشهدا بارتفاع أسعار التأمين و سوق العمل الكئيب في هوليوود كعوامل أخرى تؤدي إلى انخفاض الطلب.

لكن أسعار الفائدة التي تقل عن 6% ستكون أسرع طريقة لجذب المشترين الحذرين مرة أخرى إلى السوق، لذلك يأمل البائعون أن يؤدي وقف إطلاق النار إلى استقرار الأسعار. حتى ذلك الحين، بالنسبة للمشترين، فإن المعدلات المتغيرة باستمرار تعني أنه حتى مع المزيد من الرافعة المالية، لا يزال الأمر لا يبدو وكأنه سوق للمشتري.

وقال آشلي مورهيد، المحامي الذي كان يتسوق لشراء المنازل منذ ديسمبر/كانون الأول: “كان شهر فبراير/شباط قاسياً لأننا اعتقدنا أننا في سوق للمشتري. فقد كانت الكثير من العقارات متوقفة منذ الخريف”. “لكن الأسعار انخفضت قبل الحرب مباشرة، وبدا أن الجميع خرجوا دفعة واحدة للمزايدة على المنازل التي كانت معروضة في السوق لأكثر من 20 يوما”.

وقالت مورهيد إنه مقابل كل منزل تقدم عليه عرضاً، كان هناك أربعة عروض أخرى على الأقل. وفي إحدى الحالات، تم المزايدة عليها لشراء منزل في باسادينا بمبلغ 225 ألف دولار.

كانت ميزانيتها المثالية 1.25 مليون دولار. انتهى بها الأمر بإنفاق 1.39 مليون دولار.

اعتمادًا على الطريقة التي تنظر بها إلى الأمر، كان مورهيد محظوظًا. لقد حصلت على معدل رهن عقاري بنسبة 5.99٪ قبل بدء الحرب مباشرة. لو أنها انتظرت لمدة شهر، لكان المعدل 6.5%. لكن لو لم تبدأ الحرب في المقام الأول، لكان من الممكن أن تصل النسبة إلى 5.75% أو أقل.

وقال مورهيد: “لست متفائلاً بأن أسعار الفائدة ستنخفض”. “أعتقد أن الوقت في السوق يتفوق على توقيت السوق.”

وقال الوكيل العقاري ماثيو هولت إن سوق الربيع كان بطيئا لعدة أسباب. بالنسبة للمشترين، تعد القدرة على تحمل التكاليف أمرًا هامًا، والعديد منهم يخمنون ما يمكنهم تحمله إذا ارتفعت أسعار الفائدة. بالنسبة للبائعين، يعاني العديد منهم من “الأصفاد الذهبية” المتمثلة في انخفاض أسعار الفائدة أثناء الوباء، لذلك لا يتم تحفيزهم على التحرك.

وقال هولت: “الأمر ليس بهذه البساطة مثل العرض والطلب، لأن هناك الكثير من الطلب المكبوت”. “الكثير من الناس يرغبون في شراء منزل، وخاصة جيل الألفية والجيل Z، ولكن هناك الكثير من عدم اليقين بشأن معدلات الرهن العقاري وتكاليف المعيشة لدرجة أنهم أصبحوا انتقائيين.”

كان لديه عميلان يحجزان معدل رهن عقاري بنسبة 6.1٪ في ديسمبر. لو انتظروا حتى الربيع، لكانوا سيدفعون 200 دولار إضافية شهريًا على قرض بقيمة مليون دولار.

وقال: “الجزء المحبط هو أنه لا أحد يعرف حقاً متى يستقر هذا الأمر. يمكن أن يستقر النفط، ويمكن أن تهدأ التوترات، لكن لا توجد كرة بلورية”. “لقد رأيت الناس ينتظرون أسعارًا أفضل وينتهي بهم الأمر بدفع المزيد بعد ستة أشهر لأن الأسعار استمرت في الارتفاع بينما كانوا يجلسون على الهامش”.

وقال إنه بالنسبة للبعض، فإن حالة السوق المعلقة يمكن أن تكون فرصة، مشيراً إلى مقولة شهيرة لوارن بافيت: “كن خائفاً عندما يكون الآخرون جشعين، وكن جشعاً عندما يكون الآخرون خائفين”.

وقال هولت: “حان الوقت للعثور على صفقات. استخدم الحرب من أجل النفوذ”، وحث المشترين على طلب تنازلات من البائعين الذين سئموا انتظار ظهور المزيد من المشترين. “اطلب منهم تغطية الرسوم أو شراء سعر أقل أو سعر بيع أقل.”

وقال الوكيل العقاري دانييل ميلستين إن السوق ينتعش بالفعل، لكن أرقام المبيعات لا تظهر ذلك بعد.

وقال: “هناك انفصال واضح بين ما يقرأه الناس في البيانات العامة وما يحدث بالفعل على أرض الواقع”. “إن مقاييس الإسكان التي يتم الاستشهاد بها على نطاق واسع تتأخر عن الواقع بمقدار 30 إلى 60 يومًا، مما يعني أن السرد الذي يتفاعل معه الكثيرون اليوم قد عفا عليه الزمن بالفعل”.

ويستشهد كدليل على الضمانات الجديدة، التي لا يتم تسجيلها كمبيعات حتى يتم إغلاقها بعد أسابيع أو أشهر. وفقًا لزميله في إحدى شركات الضمان، قال ميلستين، إن الضمانات الجديدة زادت بنسبة تصل إلى 50٪ في الأسواق عبر مقاطعة لوس أنجلوس في الأسابيع القليلة الماضية مقارنة بالشهر السابق.

وقال: “نظراً لأن معظم النشاط الحالي موجود في الضمان ولم يتم إغلاقه بعد، فهو لا ينعكس في السجلات العامة. وفي الأسبوعين إلى الأربعة أسابيع المقبلة، نتوقع أن نشهد تدفقاً ملحوظاً لمعاملات التسجيل”. “وبعبارة أخرى، السوق يتحرك بالفعل – الناس لم يروه بعد.”