رؤية “القرية الصحية” للمستشفى العام لا تحتوي على كل شيء إلا التمويل
قام المطور الذي اختار تحويل مبنى المستشفى العام الشهير ولكن المهجور في لوس أنجلوس إلى محور قرية صحية تبلغ مساحتها 30.8 فدانًا، بإنتاج خطة رئيسية عالية المفهوم تمزج بين الإسكان الميسور التكلفة والأعمال التجارية المحلية وصالات الطعام والأماكن الثقافية والحدائق المجتمعية مع أكبر مجمع للصحة والصحة العقلية في المقاطعة.
تصور سلسلة من لوحات الألوان المائية وسيناريوهات التجزئة المستقبل حيث سيختلط الناس من بويل هايتس وخارجها مع المقيمين الجدد في الموقع وموظفي المستشفى والمرضى للتسوق وتناول الطعام في الهواء الطلق والترفيه.
كل ما هو مطلوب لتحقيق هذه الرؤية لمكة في الجانب الشرقي هو الصبر والمال. ويقدر المطور أن المشروع سيستغرق 15 عامًا لإكماله ويتطلب ما بين مليار إلى ملياري دولار من أموال القطاع الخاص والخيري وأموال دافعي الضرائب التي لم يتم تأمينها بعد.
كانت الاستعدادات جارية منذ ما يقرب من عام – بعيدًا عن الرأي العام – حيث قام فريق التطوير Centennial Partners بإزالة الأثاث والتركيبات والمخلفات من المبنى المكون من 19 طابقًا والذي توقف عن العمل كمستشفى في عام 2008. ويغادر المستأجرون الذين كانوا يشغلون الطوابق الأربعة السفلية، وستبدأ عملية الترقية الزلزالية في وقت لاحق من هذا العام.
وبحلول الصيف، ستبدأ عمليات البناء الأكثر وضوحًا على الأرض الواقعة غرب مبنى آرت ديكو الشاهق الذي ظهر لفترة طويلة في مشهد عنوان المسلسل التلفزيوني “المستشفى العام”. ستتم إزالة العديد من المباني القديمة والمؤقتة لإفساح المجال أمام مشروع تصنيف ضخم من شأنه أن ينحت ارتفاعًا يبلغ 40 قدمًا في ممر مدرج يربط العناصر القديمة والجديدة للقرية معًا.
غرفة العمليات الجراحية في المستشفى العام التاريخي في لوس أنجلوس في 18 مارس.
1. المستشفى العام التاريخي في لوس أنجلوس في 18 مارس. 2. جولة في المستشفى العام التاريخي في لوس أنجلوس يوم 18 مارس.
يتم تمويل عملية التصنيف والتعديل بمبلغ 120 مليون دولار أمريكي تم جمعها من قبل المقاطعة من المصادر المحلية والولائية والفدرالية لإعداد قائمة نظيفة للمستثمرين الكبار والصغار لبناء رؤية الخطة.
تتوج الخطة الرئيسية جهدًا مدته سبع سنوات قامت به المشرفة هيلدا سوليس، التي أطلقت اقتراحها لعام 2018 دراسة جدوى تكييف مبنى عصر الكساد كسكن واستبدال مجموعة كبيرة من وكالات المقاطعة بمشروع تطوير متعدد الاستخدامات يركز على الصحة.
في ديسمبر من عام 2023، اختار المشرفون Centennial Partners، وهو فريق مكون من Primestor Development وBayspring Real Estate Partners، ليكون المطور الرئيسي. في يوليو الماضي، أصدرت شركة سينتينيال بارتنرز خطة مفاهيمية لحي متعدد الاستخدامات يضم إسكانًا بأسعار معقولة للقوى العاملة وبسعر السوق، ومتاجر البيع بالتجزئة، والخدمات الصحية، والمساحات المفتوحة، والوصلات إلى وسائل النقل العام. (تم سحب قطعتين متضمنتين في تلك الخطة التي تبلغ مساحتها 41.9 فدانًا لحجزهما للاستخدام المستقبلي من قبل المركز الطبي.)
تغطي الكتابة على الجدران مرآة داخل وحدة المرضى الداخليين للأفراد المسجونين داخل نظام سجن مقاطعة لوس أنجلوس في المستشفى العام التاريخي في لوس أنجلوس في 18 مارس.
تملأ الخطة الرئيسية هذا المفهوم بالتفاصيل الشاملة والبيانات التاريخية والمبادئ التوجيهية البيئية ومبادئ التصميم. ومن بينها مفهوم “الأرضية المشتركة”. سيتم حجز جميع مساحات الطابق الأرضي للاستخدامات التجارية أو المساحات الأخرى المفتوحة للجمهور.
وقالت مديرة المشروع جيوفانا أروجو: “سيكون لديك دائمًا ردهة أو طابق أول لكل مبنى من المباني المخصصة لبرامج الخدمة العامة”.
مبدأ آخر: سيتم إنشاء مواقف للسيارات في نقاط رئيسية مع إمكانية الوصول المباشر إلى الشوارع الخارجية مما يترك المساحة الداخلية خالية من السيارات.
الميزة المركزية هي تصميم مثلثي لممرات المشي التي تربط المنطقة التجارية الجديدة في الغرب ومبنى المستشفى التاريخي في الشرق والمركز الطبي العام الحالي في مقاطعة لوس أنجلوس إلى الجنوب. وستتخلل الممرات ساحات وحدائق صغيرة ومحطات للتمرين.
بمجرد الانتهاء من التحديث الزلزالي، في غضون خمس سنوات تقريبًا، سيتم البحث عن مطور لتحويل الطوابق العليا من المبنى التاريخي إلى مساكن بينما سيتم تطوير الطابق الأرضي الضخم – الذي يبلغ طوله حوالي ملعب ونصف ملعب كرة قدم، كمساحة مجتمعية مع قاعة طعام أو حاضنة مطبخ للاحتفال بالمأكولات المحلية، ومقهى يقدم الطعام في الهواء الطلق في باحته الأمامية الواسعة ومتاجر صغيرة تخدم الأحياء.
وقالت الخطة: “قد تدعم غرف المجتمع ومساحات الاجتماعات كل شيء بدءًا من مجالس الأحياء وورش العمل وحتى المؤتمرات والمحاضرات العامة”.
سيتم الحفاظ على البهو الفخم، المزين بالجرانيت والجداريات والتماثيل، سليمًا ومفتوحًا للجميع.
يتم ترك خطط المركز التجاري مفتوحة ضمن مجموعة من الخيارات، مما يوفر كثافة أكبر أو أقل مع التركيز على السكن أو المساحات المكتبية اعتمادًا على ظروف السوق واهتمام المستثمرين في السنوات المقبلة.
وقال أراوجو: “سيتم تحديد هذا الأمر بمرور الوقت لأننا قادرون على تحديد آلية التمويل المناسبة والدعم المناسب الذي نحتاجه سياسيًا ومن المجتمع لتحقيق مسعى معين”.
وقال أروجو إنه على الرغم من عدم وجود هدف محدد للإسكان، إلا أن هناك مبدأ آخر يتمثل في أن 25% من إجمالي التطوير سيكون للإسكان، وأن 25% على الأقل من إجمالي المساكن ستكون ميسورة التكلفة.
سيتم تحسين انخفاض الارتفاع بمقدار 40 قدمًا من الساحة الأمامية للمستشفى العام إلى المركز التجاري عن طريق رفع المنطقة المنخفضة حوالي 20 قدمًا. ويمكن القيام بذلك عن طريق ملئه بالحطام الناتج عن بناء المستشفى والأرض المصنفة أو عن طريق تسويته بهياكل مواقف السيارات التي تدعم الطابق الأرضي المرتفع.
سيصبح الحرم الجامعي الذي تبلغ مساحته 30.8 فدانًا جزءًا من مجمع طبي أكبر. بالإضافة إلى المركز الطبي، فإن قطعة الأرض الواقعة شمال شرق تقاطع I-5 وI-10 ستكون قرية الرعاية التصالحية التي تتألف من منشأة طوارئ للصحة العقلية بسعة 64 سريرًا، ومركز تعافي بسعة 96 سريرًا للمرضى المشردين الذين خرجوا من المستشفى ومرافق سيتم الانتهاء منها قريبًا تضم 32 سريرًا للانسحاب من تعاطي المخدرات في الأزمات و96 سريرًا للرعاية النفسية طويلة المدى.
وقال أروجو إن الاتصالات المادية بهذه المرافق ستضمن دمج الحرم الجامعي الجديد في رعايتهم.
وقال أروجو إنه مع وضع الخطة الرئيسية في متناول اليد، أصبحت شركة Centennial Partners جاهزة الآن لبدء المرحلة الحاسمة المتمثلة في العثور على رأس المال.
وكجزء من هذا الجهد، تقدمت بطلب لإدراج مبنى المستشفى التاريخي في السجل الوطني للأماكن التاريخية. ومن شأن هذا التصنيف، الذي لم يتم السعي إليه من قبل، أن يسمح باستخدام الإعفاءات الضريبية التاريخية للمساعدة في تمويل تحويلها إلى الإسكان.
ويدرس مسؤولو المقاطعة جدوى تشكيل منطقة تمويل البنية التحتية المحسنة التي تسمح بتمويل التحسينات العامة المضمونة ضد الزيادات المستقبلية في ضريبة الأملاك.
وقال لياندرو تايبيرج، رئيس شركة Primestor، إن الأموال الخيرية قد تسد بعض الفجوات أيضًا، ولكن المفتاح لإنجاز المشروع سيكون مستثمري القطاع الخاص.
قال تايبيرج: “الجميع مرحب بهم”.
وقال ديفيد جارسيا، نائب مدير السياسات في مركز تيرنر للابتكار في الإسكان بجامعة كاليفورنيا في بيركلي ومؤلف تقرير حول تحديات إعادة الاستخدام التكيفي، إن مبنى المستشفى الأقدم يجب أن يتمتع بمزايا للتحويل إلى سكن. توفر أجنحتها المتقاطعة الضوء الطبيعي لكل غرفة، وهو مطلب قانوني قد يصعب تلبيته في المباني التجارية الحديثة.
حجمه يمكن أن يساعد أيضًا.
وقال جارسيا: “كلما زاد عدد المنازل التي يمكنك استيعابها في المبنى، كلما تمكنت من توزيع التكلفة بشكل أكبر”.
نظرًا للحاجة إلى التعديل التحديثي والمعالجة واستبدال أنظمة المرافق المتقادمة والتصنيف الهائل الذي يتطلبه الأمر، لم يتفاجأ جارسيا بالوقت الطويل للتطوير.
وقال: “سوف يستغرق الأمر وقتاً طويلاً لمعالجة هذه القضايا التي تجعل الأمر صعباً بالإضافة إلى جعله فريداً للغاية”.
