لماذا تراجعت مبيعات الشقق في لوس أنجلوس إلى أدنى مستوى لها منذ 20 عامًا

وحتى مع توقف الارتفاع المستمر في تكاليف الإسكان في لوس أنجلوس، فقد تباطأت مبيعات الوحدات السكنية إلى حد كبير هذا العام.

وانخفض عدد الوحدات السكنية المباعة في الشهرين الأولين إلى أدنى مستوى له منذ أكثر من 20 عامًا، وفقًا لأرقام شركة البيانات العقارية Attom. وقال مزود المعلومات العقارية إن متوسط ​​سعر الشقة انخفض بنسبة 5٪ تقريبًا في فبراير مقارنة بالعام السابق.

قد تكون مبيعات الشقق السكنية علامة مبكرة على الضعف الأوسع في السوق.

وقال ريتشارد جرين، مدير مركز لوسك للعقارات في جامعة جنوب كاليفورنيا، إن معدلات القروض السكنية المرتفعة بشكل عنيد، والانخفاض في بناء الوحدات الجديدة، والقلق الاقتصادي، كلها عوامل تمنع الناس ومطوري العقارات من عقد المزيد من الصفقات.

وقال: “عندما يتراجع سوق الإسكان، وهو ما يحدث بالفعل، فإن الشقق عادة ما تصبح أكثر ليونة بشكل أسرع من منازل الأسرة الواحدة”. “يفضل الناس منازل الأسرة الواحدة على الشقق السكنية.”

انخفض متوسط ​​سعر الشقة في مقاطعة لوس أنجلوس بنسبة 4.5% في فبراير، مقارنة بالعام السابق. وانخفض متوسط ​​سعر منزل الأسرة الواحدة بنسبة 1.6%.

انخفض متوسط ​​الإيجارات في لوس أنجلوس مؤخرًا إلى أدنى مستوى له منذ أربع سنوات، وهي علامة صغيرة على الأمل للمستأجرين الذين شعروا أنها مسألة وقت فقط قبل أن يتم تسعيرهم خارج المدينة.

ارتفعت قيمة الشقق، مثل العقارات الأخرى، في وقت سابق من الوباء ولكنها ظلت تتحرك بشكل جانبي في لوس أنجلوس على مدار العامين الماضيين، حيث بلغ متوسط ​​السعر حوالي 700 ألف دولار لشقة سكنية مكونة من غرفتي نوم.

وقال روب باربر، الرئيس التنفيذي لشركة أتوم: “إن السوق تشهد ثباتًا في الأسعار أكثر من كونها تصحيحًا كبيرًا”.

وحتى مع استقرار الأسعار، يتم إبرام عدد أقل من الصفقات.

في يناير وفبراير، تم بيع أقل من 2000 وحدة سكنية في مقاطعة لوس أنجلوس، وفقًا لبيانات أتوم. وهذا أقل بنسبة تزيد عن 40% عن الذروة التي بلغتها مؤخراً قبل خمس سنوات، وأسوأ بداية لهذا العام منذ عام 2005، عندما بدأ أتوم في جمع البيانات.

على عكس المدن الكبرى الأخرى مثل ميامي ونيويورك وشيكاغو، المعروفة بخيارات الوحدات السكنية الوفيرة، فإن لوس أنجلوس ومدن كاليفورنيا الأخرى لديها خيارات أقل، ويرجع ذلك جزئيًا إلى أن العديد من مطوري الإسكان يتجنبون بنائها.

يقول المطورون إن ارتفاع تكاليف الأراضي والعمالة في كاليفورنيا، فضلاً عن اللوائح الحكومية الصارمة والرسوم والضرائب، أجبرتهم على التوقف عن البناء في غولدن ستايت، حتى مع ارتفاع الأسعار.

يعد سوق الشقق السكنية الضعيف في لوس أنجلوس جزءًا من مشكلة تطوير أكبر حيث يفضل البناة بشكل متزايد الشقق المستأجرة – أو يتجنبون المنطقة تمامًا.

سان دييغو هي مثال نادر لمدينة قريبة تمكنت من إقناع المزيد من شركات البناء ببناء المزيد.

يقول المطلعون على الصناعة إن المدينة أكثر ترحيبًا بالمطورين، مع وجود لوائح ورسوم أقل، وتخطيط أفضل ومراقبة أقل للإيجارات.

تظهر بيانات CoStar أنه في الربع الأخير من عام 2025، ارتفع عدد الشقق الجديدة قيد الإنشاء في مقاطعة سان دييغو بنسبة 10٪ عن السنوات الثلاث السابقة. وانخفض بناء الشقق الجديدة في مقاطعة لوس أنجلوس بنسبة 33٪ خلال نفس الفترة، ليصل إلى أدنى مستوى له منذ 11 عامًا في الأشهر الثلاثة حتى ديسمبر. تقوم سان دييغو بتوسيع مجمع الشقق الخاص بها بما يقرب من ضعف معدل لوس أنجلوس ومجموعات المدن الرئيسية الأخرى في الولاية.

تعتبر الشقق السكنية صعبة بشكل خاص على شركات البناء للاستثمار فيها لأن قانون ولاية كاليفورنيا يسمح لجمعيات أصحاب المنازل، أو HOAs، بمقاضاة المطورين بسبب عيوب البناء لمدة تصل إلى 10 سنوات بعد اكتمال المبنى.

من الشائع أن تقوم HOA بمقاضاة المطور مع اقتراب فترة التقادم البالغة 10 سنوات، غالبًا بسبب ما يعتبره المطورون مشكلات بسيطة أو متصورة. ونظرًا لارتفاع مخاطر التقاضي، فإن أقساط التأمين التي يدفعها المطورون لمشاريع الشقق غالبًا ما تكون أعلى بثلاثة إلى خمسة أضعاف تلك الخاصة بمبنى سكني مماثل.

وفي الوقت نفسه، تعتبر المباني السكنية المأهولة أصولا مستقرة. يمكن للمطور أن يبنيها، ويملأها بالمستأجرين، ثم يبيع المبنى بأكمله إلى مستثمر، مثل صندوق التقاعد أو صندوق الاستثمار العقاري، لتحقيق ربح يمكن التنبؤ به.

وقال جرين: “إذا قمت ببيعه، فقد انتهيت”. “لقد كان سوق العائلات المتعددة منتجًا للإيجار لسنوات عديدة هنا في كاليفورنيا.”

لم تشهد أي من مقاطعات جنوب كاليفورنيا الستة من مقاطعة فينتورا إلى مقاطعة سان دييغو التي تتبعها أتوم ارتفاعًا متوسطًا في أسعار الشقق عامًا بعد عام. وكان أكبر انخفاض بنسبة 8.6٪ في مقاطعة فينتورا في فبراير مقارنة بالعام السابق.

وقال باربر: “يميل مشترو الشقق إلى أن يكونوا أكثر حساسية للسعر ويتعاملون أيضًا مع ارتفاع رسوم القرن الأفريقي وتكاليف التأمين وشروط التمويل الأكثر صرامة”. “وفي الوقت نفسه، ظلت أسعار الشقق مرنة نسبيا، مما يشير إلى أن الطلب قد تباطأ ولكنه لم يختفي تماما”.

وقد ارتفعت رسوم القرن الأفريقي مع التضخم وتكاليف صيانة المباني القديمة، مما يجعل من الصعب على المستهلكين شراء الشقق.

وقال جرين: “في كاليفورنيا، أصبح من الواضح أن امتلاكها أكثر تكلفة مما يعتقده الناس”. “لم نقم ببناء الكثير في الآونة الأخيرة. سوق الوحدات السكنية بشكل عام أقدم، حيث يتراوح عمرها بين 40 إلى 50 عامًا، وهي بحاجة إلى الكثير من العمل. وهناك الكثير من التحسينات الرأسمالية تعود إلى الوطن.”