مئات من الوحدات السكنية بأسعار معقولة بتمويل من وكالة مقاطعة لوس أنجلوس الجديدة

بالنسبة لمايكل ميلر، فإن البدء بمشروع ما هو عادة عملية شعوذة بيروقراطية.

عند بناء مساكن ميسورة التكلفة مثل أكثر من 200 وحدة يخطط لها في Harbour Gateway وStevenson Ranch، قال رئيس Bold Communities إنه سيضطر عادةً إلى العثور على تمويل من خلال ثلاث إلى خمس وكالات محلية وحكومية مختلفة.

هذه المرة، سيتوجه إلى واحدة فقط: وكالة حلول الإسكان الميسر المنشأة حديثًا في مقاطعة لوس أنجلوس.

الوكالة، المعروفة باسم LACAHSA، تقدم نفسها على أنها متجر شامل لتمويل الإسكان الميسر مع عروض قروض البناء والقروض الدائمة وإعانات الإيجار وأنواع أخرى من منتجات التمويل. ومن المراهنة على أنه من خلال القيام بذلك، يمكن للمطورين بناء منازل لذوي الدخل المنخفض بشكل أسرع وأرخص في مقاطعة تعاني من أزمة القدرة على تحمل التكاليف والتشرد.

هناك بعض الأدلة على أن هذا هو الحال. وفقًا لمركز تيرنر في جامعة كاليفورنيا في بيركلي، فإن كل مصدر تمويل عام إضافي يستخدمه مطور ميسور التكلفة، في المتوسط، يؤخر المشروع لمدة أربعة أشهر ويزيد التكلفة الإجمالية بمقدار 20,460 دولارًا لكل وحدة – أكثر من 2 مليون دولار لمجتمع مكون من 100 وحدة.

وقال ريان جونسون، الرئيس التنفيذي المؤقت لـ LACAHSA: “نريد بناء مساكن أرخص وأسرع، لأن هذا يعني المزيد من الوحدات”.

وفي يوم الأربعاء، منحت الوكالة موافقتها على ما يزيد قليلاً عن 100 مليون دولار لعشرة مشاريع، بما في ذلك المشروعان التابعان لشركة Bold Communities.

قال مركز تيرنر إن الذهاب إلى وكالات متعددة للحصول على التمويل المطلوب يزيد التكاليف لأن المطورين يضطرون إلى تحمل تكاليف قانونية وتكاليف توظيف وامتثال أعلى لإدارة التطبيقات والعقود الإضافية.

وبطبيعة الحال، تستغرق كل عملية وقتا أيضا، حيث يدفع المطورون خلالها تكاليف الاحتفاظ الإضافية على قروض ما قبل التطوير، في حين يؤدي التضخم إلى ارتفاع تكلفة المواد والأجور.

ويقدر ميلر أنه من خلال المرور عبر LACAHSA فقط، يمكنه خفض إجمالي التكاليف بحوالي 5% إلى 10%.

تتلقى LACAHSA، التي تأسست من خلال تشريعات الولاية في عام 2022، تمويلها من الإجراء الذي وافق عليه الناخبون مؤخرًا وهو ضريبة المبيعات البالغة نصف سنت لمحاربة التشرد وبناء مساكن بأسعار معقولة.

حتى الآن، لم تمنح الوكالة الأموال إلا لجهود الوقاية من التشرد مثل إعانات الإيجار المباشرة للمستأجرين.

إنها الدفعة الأولى من الأموال لبناء والحفاظ على المساكن بأسعار معقولة، والتي تمت الموافقة عليها يوم الأربعاء، ستدفع ثمن 554 وحدة أقل من السوق. وستكون الغالبية العظمى منها عبارة عن منازل جديدة تمامًا، في حين ستكون حصة صغيرة عبارة عن تحويلات للوحدات السكنية الحالية بسعر السوق إلى وحدات بأسعار معقولة وتوسيع نطاق قيود سندات الملكية على بعض الوحدات الحالية التي تقل أسعارها عن السوق.

أشارت LACAHSA إلى البيانات التي تظهر أنه من بين الربع الأفضل أداءً لمشاريع البناء الجديدة التي تقدمت بطلبات للحصول على تمويلها مؤخرًا، جاء إجمالي تكاليف التطوير أقل من التكلفة النموذجية لبناء وحدات بأسعار معقولة في المقاطعة. ارتفعت المدخرات إلى ما يقرب من 12% عندما اعتمدت مقترحات المشاريع بشكل أساسي أو كلي على تمويل LACAHSA، بدلاً من خلط تمويل الدولة مع منتج واحد أو اثنين فقط من منتجات LACAHSA.

وقال بن ميتكالف، المدير الإداري لمركز تيرنر، إنه من غير الواضح إلى أي مدى قد تعكس هذه المدخرات أن المشاريع الأرخص قد تقدمت بطلب للحصول على تمويل من LACAHSA. لكنه يتوقع على الأقل أن تعزى بعض المدخرات إلى هيكل LACAHSA.

لا تقدم الوكالة عددًا كبيرًا من المنتجات المالية فحسب، بل قالت LACAHSA إنها تصنف مقترحات المشاريع حسب جهودها لخفض التكاليف وتعتبر ذلك عاملاً مهمًا عند اتخاذ قرار الموافقة على التمويل.

وقال ميتكالف، الذي شغل سابقًا منصب مدير إدارة الإسكان وتنمية المجتمع في كاليفورنيا، إن مثل هذا التركيز على منح الدولارات على أساس تكلفة التطوير المقدرة ليس هو القاعدة بين الوكالات العامة.

ويرجع ذلك جزئيًا إلى أن “ارتفاع تكلفة الإسكان الميسور التكلفة أصبح في الحقيقة مسألة تثير قلقًا واضحًا على مدى السنوات القليلة الماضية”.

في عام 2022، ذكرت صحيفة التايمز أن تكلفة بناء وحدة واحدة فقط من المساكن ذات الأسعار المعقولة في كاليفورنيا تكلف بشكل روتيني أكثر من مليون دولار. كما أعرب الناخبون عن إحباطهم المتزايد إزاء عدم إحراز تقدم في الحد من التشرد وتكاليف الإسكان الإجمالية.

لا تعد LACAHSA هي الجهد الوحيد الذي يقوم ببساطة بعملية تمويل معقدة، حيث يقترح الحاكم جافين نيوسوم تبسيط تمويل الدولة كجزء من ميزانية هذا العام.

وفي الوقت نفسه، تخطط LACAHSA للموافقة على جولة أخرى من صناديق الإسكان بأسعار معقولة في مايو.

وللتقدم بطلب للحصول على هذا التمويل والدولار الذي تمت الموافقة عليه يوم الأربعاء، قالت LACAHSA إنها تطلب من المطورين أن يكونوا قادرين على بدء أعمال البناء في غضون 12 شهرًا. قدم المطورون 127 طلبًا، للحصول على إجمالي 1.5 مليار دولار لبناء 11625 وحدة.

قال عمدة لونج بيتش، ريكس ريتشاردسون، الذي يشغل منصب رئيس مجلس إدارة LACAHSA، إن الاهتمام الكبير يظهر أن نقص “التمويل والدعم التشغيلي” يعيق بناء مساكن بأسعار معقولة في مقاطعة لوس أنجلوس، وليس نقص “المواقع أو إرادة المجتمع”.

وقال في بيان: “تم بناء LACAHSA لمواجهة هذه اللحظة”.

المشاريع التي تخطط لها Bold Communities في Harbour Gateway وStevenson Ranch هي تحويل فنادق الإقامة الطويلة إلى مساكن لكبار السن ذوي الدخل المنخفض.

والآن بعد أن تم تأمين التمويل، قال ميلر إنه يتوقع أن تكون المباني مليئة بالمقيمين الجدد بحلول نهاية العام المقبل.

وقال المسؤول التنفيذي غير الربحي: “أعتقد أن هذه الأمور ستكون، بصراحة، واضحة جدًا”.