يلجأ أصحاب المنازل المرهقون إلى “القرصنة على المنازل” – وهي تقنية يؤجرون فيها أجزاء من ممتلكاتهم الخاصة ويعيشون جنبًا إلى جنب مع المستأجرين.
يقول الخبراء إن الاستراتيجية – التي تأتي مع مجموعة من الامتيازات الضريبية – آخذة في الارتفاع وسط ارتفاع معدلات الرهن العقاري وسوق عقارات غير مؤكد.
وكشف زوجان أنهما يكسبان 4500 دولار شهريًا من خلال “اختراق المنازل” – على الرغم من أن ذلك ينطوي على مشاركة منزلهما المكون من خمس غرف نوم مع ستة أشخاص آخرين.
قالت نيكول وكام ماسترز ، من روزفيل بكاليفورنيا ، إن هذه التقنية ساعدتهما على صعود سلم العقارات في أكتوبر 2020 عندما اشتريا المنزل مقابل 535 ألف دولار.
تغطي الأموال التي يتم جنيها من تأجير غرفهم أقساط سداد الرهن العقاري والتي تبلغ حوالي 1000 دولار شهريًا – مما يترك لهم 3500 دولارًا إضافيًا كل شهر.
تشارك نيكول وكام ماسترز ، من روزفيل ، كاليفورنيا ، منزلهما المكون من خمس غرف نوم مع ستة مستأجرين – يكسبون 4500 دولار شهريًا
قالت نيكول وكام إن تنفيذ استراتيجية “القرصنة على المنازل” ساعدهما في الصعود على سلم العقارات
لقد استثمروا الفائض النقدي في عقارين آخرين قاموا باستئجاره على Airbnb.
أخبر نيكول ، 28 عامًا ، وكيل عقارات لموقع Dailymail.com: “ عادة ما يكون لدينا مستأجرين يقيمون معنا لمدة ستة أشهر أو أكثر.
لدينا الجناح الرئيسي ، ونعيش مع زوجين آخرين ، كنا نعرفه بالفعل ، وأربع نساء أخريات وجدناهن على مواقع التأجير عبر الإنترنت مثل Facebook Marketplace و Roomies.com.
إنها مجرد مجموعة كبيرة من الغرباء في منزل كبير. لقد قمنا بتجديد مطبخنا خلال الصيف وكان هذا يعني أن هناك ثمانية منا جميعًا نتشارك موقدًا واحدًا في معسكر الغاز.
تعود الأموال التي يكسبونها من المستأجرين إلى إدارة المنزل واستثماراتهم العقارية الأخرى.
لطالما كانت اختراق المنازل استراتيجية شائعة للمشترين لأول مرة الذين يحاولون الاستثمار في العقارات.
هذا لأنه يسمح لأصحاب المنازل بالحصول على رهن عقاري سكني – بدلاً من رهن عقاري استثماري والذي يأتي عادةً مع دفعات مقدمة أعلى.
يمكن للمالك الحصول على رهن عقاري سكني بسداد منخفض يصل إلى 3 في المائة ولكن مستثمري العقارات سيحتاجون إلى 20 في المائة على الأقل.
تنص قواعد قروض إدارة الإسكان الفدرالية على أن المالك يجب أن يعيش في العقار لمدة عام على الأقل للتأهل.
ما هو أكثر من أصحاب المؤهلين للحصول على خصم الفائدة على الرهن العقاري.
هذا يسمح لهم بتخفيض دخلهم الخاضع للضريبة بمقدار المال الذي دفعوه في فوائد الرهن العقاري خلال العام.
وهي مقيدة بحد أقصى 750 ألف دولار من ديون الرهن العقاري.
وتعني الإستراتيجية أن المالكين خاليين من الرهن العقاري لأن الأموال التي يكسبونها من المستأجرين تغطي تكلفة أقساطهم الشهرية.
عادةً ما يبحث المشترون عن عقارات متعددة الوحدات مقسمة إلى أماكن منفصلة.
لكن المشترين بشكل متزايد يبحثون فقط عن منازل تقليدية ويؤجرون غرفًا فردية.
قد يفعلون ذلك إما من خلال مواقع الإيجار قصيرة الأجل مثل Airbnb أو البحث عن مستأجرين على المدى الطويل.
حتى أن بعض مالكي المنازل معروفون بتأجير حديقتهم أو ممر سياراتهم.
يشارك الأساتذة جميع مساحات المعيشة الخاصة بهم مع المستأجرين الستة بما في ذلك غرفة المعيشة ، في الصورة
تصر نيكول على أنه حتى الآن لم تكن هناك “كوارث” من المجموعة
تقول نيكول وكام إنهما يتشاركان كل شيء مع المستأجرين – المطبخ وصالة الجلوس وحتى وسائل الراحة مثل معدات التنظيف والطهي.
ومع ذلك ، تحتوي كل غرفة على حمام خاص بها.
لم تحدث كوارث حتى الآن. قالت نيكول: لقد سارت الأمور بسلاسة بالنسبة لنا.
يأتي ذلك وسط أشهر قليلة مضطربة في سوق العقارات الذي شهد مؤخرًا انخفاضًا في مبيعات المنازل بنسبة 21 في المائة.
كان سبب انخفاض المبيعات – والأسعار – هو ارتفاع أسعار الفائدة التي تمنع أصحاب المنازل من التحرك.
تجاوزت معدلات الرهن العقاري ستة في المائة منذ سبتمبر 2022 بعد سنوات من الصفقات المتدنية.
جاءت الزيادة بسبب قرار مجلس الاحتياطي الفيدرالي برفع سعره الأساسي مرارًا وتكرارًا لترويض التضخم الحاد.
أظهرت البيانات الصادرة عن Freddie Mac الصادرة أمس أن متوسط معدل الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا كان 6.39٪ ، منخفضًا من 6.43 في الأسبوع السابق.
قال سمسار العقارات في ولاية كارولينا الشمالية ، دريك جونسون ، من شركة Five Pillars Realty ، إن المزيد والمزيد من المشترين من المرجح أن يفكروا في قرصنة المنازل لتغطية تكلفة زيادة الأسعار.
قال سمسار العقارات في ولاية كارولينا الشمالية ، دريك جونسون ، إن المزيد والمزيد من المشترين من المرجح أن يفكروا في قرصنة المنازل وسط ارتفاع أسعار الفائدة. في الصورة: مطبخ مشتركين
كل مستأجر في منزل ماسترز لديه حمام خاص به
“القرصنة على المنازل كانت موجودة منذ فترة طويلة حقًا.
“ولكن الآن قد يكون خيارًا جيدًا حقًا للناس للاستثمار في العقارات في الوقت الحالي عندما تكون معدلات الرهن العقاري عالية جدًا.”
ومع ذلك ، يجب أن يدرك المشترون أنه سيتم فرض ضرائب عليهم على دخلهم من الإيجار.
علاوة على ذلك ، قد يضطرون إلى دفع ضريبة العمل الحر إذا كانوا يقدمون خدمات مثل الوجبات أو النقل أو خدمات الكونسيرج. صيانة الممتلكات الأساسية لا تحسب.
وعند بيع منزل تم “اختراقه” يكونون مؤهلين للحصول على امتيازات ضريبية أقل من أصحاب المنازل العاديين.
عادة ما يدفع البائع مكاسب رأس المال وضرائب إعادة الإهلاك على عقار مؤجر.
ضريبة أرباح رأس المال هي ضريبة تُفرض على صافي الربح الذي تحققه عند بيع شيء تملكه. ضرائب أرباح رأس المال الحالية هي 0 في المائة أو 15 في المائة أو 20 في المائة حسب دخل صاحب الملف.
لكن يمكن لأصحاب المنازل استبعاد 250 ألف دولار من مكاسب رأس المال إذا كانوا قد عاشوا في العقار لمدة عامين من أصل السنوات الخمس الماضية. يُعرف هذا بقسم الاستبعاد 121.
ومع ذلك ، في حالة اختراق المنزل ، فإنه ينطبق فقط على الجزء الذي يشغله المالك من المنزل – وليس على العقار بأكمله.