يحتفظ الملاك بآلاف المنازل في سان دييغو شاغرة على الرغم من ارتفاع الإيجارات. وقد يتم فرض ضرائب عليهم قريبا

سان دييغو هي واحدة من أهم أسواق الإسكان في البلاد، حيث يبلغ متوسط ​​أسعار المنازل حوالي مليون دولار وإيجارات شقة بغرفة نوم واحدة تصل إلى 2000 دولار شهريا.

ومع ذلك، يقدر مسؤولو المدينة أن أكثر من 5000 عقار تظل فارغة معظم أيام العام، وهو ما يقول بعض المدافعين عنه إنه يؤدي إلى تفاقم نقص المساكن في المدينة وأزمة القدرة على تحمل التكاليف.

لذا، من المقرر أن تتخذ ثاني أكبر مدينة في كاليفورنيا إجراءات دراماتيكية.

في غضون أسابيع قليلة، سيقرر الناخبون في سان دييغو ما إذا كانوا سيصبحون أحدث بلدية في كاليفورنيا تفرض ضرائب على المنازل الشاغرة – وهو عرض إيرادات يصر المسؤولون على أنه يمكن أن يجمع الملايين ويعيد بعض المساكن الفارغة إلى سوق الإسكان.

ويقدر تحليل الميزانية المستقل في سان دييغو أن الضريبة، إذا أقرها الناخبون في يونيو، ستنطبق على حوالي 5000 منزل فارغ ويمكن أن تجمع ما يصل إلى 24 مليون دولار في السنة الأولى من التنفيذ، اعتمادًا على مدى الإعفاءات. يمكن للمسؤولين استخدام هذه الأموال لتمويل مشاريع إسكان جديدة بأسعار معقولة، ويأمل المؤيدون أن تؤدي الضربة المالية إلى تثبيط بعض المالكين عن إبقاء وحداتهم فارغة.

وقال عضو مجلس المدينة شون إلو ريفيرا، الذي اقترح التشريع الخاص بالضريبة، إن القدرة على تحمل التكاليف “تمثل مشكلة في جميع أنحاء الولاية، وهو أمر أعتقد أنه يتعين علينا أن نكون أكثر حزماً بشأنه”. “ضرائب المنازل الفارغة هي إحدى الطرق للقيام بذلك.”

وقال إيلو ريفيرا إنه حتى لو كانت الضريبة تؤثر على حوالي 1% فقط من المساكن في المدينة، فإنه سيعتبرها بمثابة فوز.

وقال: “لا ينبغي أن تكون المنازل فارغة أثناء أزمة القدرة على تحمل تكاليف السكن، عندما يكافح الناس العاديون من أجل تحمل تكاليف العيش في المجتمعات التي يعملون فيها”. “كأعضاء في المجلس، نحن نحتفل بالمشاريع التي تأتي على خط 50 منزلاً، 100 منزل. … كل منزل نضيفه إلى مخزون المساكن في المدينة هو حرفياً باب يمكن لشخص ما أن يمر عبره ويعيش فيه.”

سان دييغو هي أكبر مدن كاليفورنيا العديدة التي تحاول فرض ضرائب على المنازل الفارغة، ويمكن أن تكون بمثابة حالة اختبار رئيسية.

تقوم أوكلاند وبيركلي بجمع الضرائب على المنازل الشاغرة بعد إقرار القوانين في السنوات الأخيرة؛ تم إلغاء ضريبة مماثلة تم إقرارها في سان فرانسيسكو في المحكمة، على الرغم من أنها الآن قيد الاستئناف.

ومع اكتساب هذه الضرائب على المنازل الفارغة – أو ما يسمى ببيوت العطلات – شعبية كبيرة، عارض العديد من أصحاب العقارات ذلك، بحجة أنه ليس من حق الحكومة أن تخبرهم بما يجب عليهم فعله بممتلكاتهم. يقول البعض أنه من غير العدل أن يتم فرض ضريبة على عدم الرغبة في استئجار أو شغل منزل بدوام كامل.

ويخشى آخرون أن يؤدي ذلك إلى تثبيط الاستثمار العقاري المحلي، أو يشيرون إلى أن العقارات يمكن أن تكون شاغرة لمجموعة متنوعة من الأسباب، بما في ذلك أثناء التجديدات أو التحولات.

وكتبت ميلاني وودز، نائبة رئيس جمعية كاليفورنيا للشقق السكنية، في رسالة إلى مجلس المدينة: “إلى جانب أوجه القصور القانونية، فإن ضريبة الشواغر المقترحة ترسل إشارة مثيرة للقلق لمقدمي الإسكان في وقت تحتاج فيه سان دييغو بشكل عاجل إلى الاستثمار في المساكن الجديدة والحفاظ على العرض الحالي”.

مبنى سكني جديد في 800 برودواي في وسط مدينة سان دييغو يوم الجمعة 16 يناير.

(ساندي هوفكر / للتايمز)

ويتفق خبراء الإسكان في الغالب على أن هذا الإجراء، إذا تم إقراره، يمكن أن يوفر بعض النتائج الإيجابية لسان دييغو، لكن العديد قالوا إن نجاحه يعتمد على سهولة تنفيذه، ومدى الإعفاءات والتحديات القانونية المحتملة.

وقال شين فيليبس، مدير مشروع مبادرة الإسكان في كلية لوسكين للشؤون العامة بجامعة كاليفورنيا في لوس أنجلوس: “إن هذه سياسة تهدف في الأساس إلى إعادة الإسكان الفاخر إلى السوق”. “إنه يساعد، ولكن معظم المنازل التي تستخدم لقضاء العطلات أو المنازل الثانية ليست في متناول الجميع.”

ومع ذلك، إذا شجعت العملية حتى عدد قليل من المالكين على فتح وحداتهم للمستأجرين أو للبيع، كما قال، فقد يكون لها “فائدة غير مباشرة” في سوق الإسكان.

وأشار فيليبس وخبراء آخرون إلى فانكوفر كمثال على ضريبة المنازل الشاغرة الناجحة. وجمعت المدينة ما يقرب من 200 مليون دولار كندي (144 مليون دولار) منذ فرض الضريبة في عام 2017، وانخفض عدد المنازل الشاغرة بنحو 1500، وفقا لبيانات المدينة. ومع ذلك، فإن المنازل التي أعيدت إلى السوق لا تمثل سوى حصة صغيرة من المشهد السكني العام: فقد انخفض معدل الشواغر في المدينة من حوالي 1٪ في عام 2017 إلى أقل من 0.5٪، وفقًا لأحدث بيانات المدينة.

وقالت سارة كارلينسكي، مديرة الأبحاث والسياسات في مركز تيرنر للابتكار في مجال الإسكان بجامعة كاليفورنيا في بيركلي: “إنها إحدى الأدوات التي تستكشفها المدن، ولكن مدى فعالية هذه الضرائب، أعتقد أنه سيبقى علينا أن نرى، خاصة في سياق الولايات المتحدة”. “إنه ليس بديلاً عن إضافة معروض جديد من المساكن.”

وأشار فيليبس أيضًا إلى أن ضريبة فانكوفر “أكثر عدوانية بكثير من أي شيء مقترح في أي ولاية قضائية في كاليفورنيا”، مشيرًا إلى أن الولاية لا تسمح بضرائب جديدة على أساس القيمة، لذلك تقتصر المدن في كاليفورنيا على ضرائب ثابتة، بدلاً من نسبة مئوية من قيمة المنزل.

فرضت العديد من مدن كاليفورنيا ضرائب على المنازل الفارغة وقطع الأراضي، وحققت نجاحات متنوعة.

كانت أوكلاند أول من طبق هذه الضريبة في عام 2019، عندما بدأت في فرض ضريبة سنوية بقيمة 3000 دولار أو 6000 دولار على المساكن غير المأهولة وكذلك قطع الأراضي غير المطورة. منذ بدء هذا الإجراء، جمعت المدينة أكثر من 35 مليون دولار، لكن البيانات تظهر أنه على الرغم من الحافز السلبي، تم فرض الضريبة على عدد ثابت نسبيًا من الطرود – بمتوسط ​​حوالي 1600 – خلال السنوات الخمس الأولى.

سنت بيركلي إجراءً مماثلاً في عام 2024، والذي كان من المتوقع أن يحقق ما يصل إلى 4 ملايين دولار في عامه الأول، وفقًا لموقع بيركلي سايد الإخباري غير الربحي.

لكن في العام نفسه، أدى التحدي القانوني لنسخة سان فرانسيسكو من الضريبة إلى وقف تنفيذ المدينة للقانون. جادل المعارضون بأن ضريبة المنازل الفارغة في المدينة لعام 2022 كانت بمثابة الاستيلاء غير الدستوري، ولا تزال في مأزق قانوني.

بدأ أعضاء مجلس مدينة لوس أنجلوس تحليلًا لمثل هذه الضريبة في عام 2020، لكن لم يتم التوصل إلى نتيجة. واقترح المشرعون في المدينة إعفاءات مطولة، مما أدى إلى تقديرات هزيلة للإيرادات.

لكن الاهتمام المتجدد بسان دييغو يمكن أن يساعد في الدخول في موجة أخرى من التدابير المحلية التي تستهدف المنازل الفارغة – خاصة في المدن التقدمية في جنوب كاليفورنيا حيث لم يكن هناك الكثير من الحركة بعد حول هذه الفكرة.

وقال فيليبس إنه يمكن أن يرى لوس أنجلوس تكتسب زخمًا في سان دييغو في حالة إقرار القانون المقترح، لكنه يأمل أن يتم النظر فيه فقط بالتزامن مع حلول واستثمارات أخرى ذات صورة أكبر.

وقال فيليبس إن ضريبة المنازل الفارغة “يمكن أن تعيد بعض الوحدات إلى السوق ويمكن أن تجمع بعض الأموال”. “لا يزال الأمر مفيدًا، لكننا نتحدث عن مخاطر صغيرة جدًا مقارنة بحجم الأزمة والحاجة”.

في سان دييغو، سينظر الناخبون في الإجراء الذي وافق عليه مجلس مدينتهم هذا الشهر – وهو نسخة مخففة من الاقتراح الأولي لشركة Elo-Rivera الذي عارضه بشدة Airbnb وغيرها من شركات الإيجار قصير الأجل. كان من المفترض أن يفرض التشريع الأصلي ضريبة على المساكن الشاغرة والإيجارات قصيرة الأجل، ولكن تم تعديل الإجراء بحيث ينطبق فقط على المساكن الشاغرة.

ستطبق اللغة الحالية ضريبة قدرها 8000 دولار على المساكن الشاغرة، والتي يتم تعريفها على أنها أماكن إقامة غير مأهولة لأكثر من 182 يومًا في السنة. وفي عامها الثاني، سترتفع الضريبة إلى 10 آلاف دولار، وفقا لهذا الإجراء. كما سيتم فرض رسوم إضافية على الشركات التي تمتلك منازل شاغرة بقيمة 4000 دولار.

وينص الاقتراح على بعض الاستثناءات، مثل المساكن غير المأهولة بسبب الخدمة العسكرية أو الكوارث أو وفاة المالك.

ليس من الواضح بعد كيف يرى الناخبون هذا الإجراء، لكن إيلو ريفيرا قال إنه يأمل أن يتم تمريره نظرًا للدعم الواسع الذي رآه من المجتمع، بما في ذلك من المدافعين عن الإسكان، وكيف اكتسبت إجراءات مماثلة دعمًا من السياسيين على جانبي الممر. وأشار إلى الإجراء الذي وقعه الحاكم الجمهوري لولاية مونتانا العام الماضي ليصبح قانونًا، والذي فرض ضريبة على المنازل الثانية والإيجارات قصيرة الأجل.

وقال إيلو ريفيرا: “هناك طيف أيديولوجي واسع جدًا حدد أن هذه مشكلة وتستحق المعالجة”.

ومع ذلك، فهي ليست نعم تلقائية. وفي ساوث ليك تاهو، طرح المسؤولون إجراءً من شأنه فرض ضرائب على المنازل الثانية، لكن الناخبين في عام 2024 رفضوه بأغلبية ساحقة. وقد عارض الكثيرون في صناعة العقارات في سان دييغو هذا الاقتراح.

لكن إلو ريفيرا يأمل أن يرى الناس هذا الإجراء كخطوة نحو التقدم.

وقال: “إن وضع الإسكان في سان دييغو وصل إلى مستوى الأزمة من حيث القدرة على تحمل التكاليف وإمكانية الوصول إليه بالنسبة للأسر العاملة”. “هذه الفكرة القائلة بأنه ستكون هناك منازل فارغة خلال هذا النوع من المواقف، أعتقد أن الناس يفهمون بشكل حدسي أن هذا ليس صحيحًا. … وهذا شيء يجب القيام به حيال ذلك.”